Oh je, welcher Preis für welches Haus? Nicht nur im Scheidungs- oder Erbfall taucht oft die Frage auf, was denn eigentlich mit der Immobilie passieren soll … Oft bietet es sich nicht an, dass sie im eigenen Besitz bleibt, da sie für niemanden passt. Räumlich, größentechnisch oder finanziell gesehen. Leider. Die Beteiligten beschließen also, die Immobilie zu verkaufen. Nun muss vor allem einmal der Preis bestimmt werden, ohne dass es zum Streit kommt. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie wert ist, kann man das über verschiedene Verfahren berechnen. Jedes Verfahren hat dabei seine besonderne Anwendungszwecke. Ein Experte hift Ihnen dabei, das richtige Verfahren zu finden und den passenden Angebotspreis zu berechnen.
Der Preis im Vergleichswertverfahren
Bei der Bewertung einer Immobilie gibt es unterschiedliche Verfahren. Diese Verfahren sind durch den Gesetzgeber vorgegeben, und zwar im Paragraf 8 der Immobilienwertermittlungsverordnung. Die Verfahren heißen: Vergleichswertverfahren, Verfahren zur Bodenwertermittlung, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Den Verfahren liegen unterschiedliche Rechnungen zugrunde.
Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Preis durch entsprechende Vergleiche. Es bietet sich daher vor allem für Eigentumswohnungen, Teileigentum und Familienhäuser an. Dabei wird der Kaufpreis vergleichbarer Immobilien als Grundlage genommen. Entscheidend sind dabei Faktoren wie das Baujahr, die Adresse, die Wohnfläche sowie ein vorhandener Garten/Balkon und ein Garagenstellplatz. Ebenso sind Faktoren wie die Bauweise, die Größe, die Restnutzungsdauer und der bauliche und energetische Zustand des Gebäudes wichtig.
Der Preis im Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird dagegen bei Immobilien genutzt, die einen Ertrag abwerfen. Darunter fallen Mietwohngrundstücke, gemischt genutzte Immobilien und Geschäftsgrundstücke. Der Preis der Immobilie errechnet sich aus dem Bodenwert und den zu erwartenden Einnahmen. Dabei wird nicht die tatsächliche Miete veranschlagt, sondern die marktübliche. Eine leere Mietwohnung mindert daher nicht den Preis.
Die Bewirtschaftungskosten der Immobilie zieht man von den zu erwartenden Einnahmen ab. Der Bodenwert errechnet sich aus dem durch einen Gutachterausschuss festgelegten Bodenrichtwert pro Quadratmeter. Der Bodenwert wird zusätzlich mit dem Liegenschaftszinssatz verzinst. Dabei legt man den marktüblichen Wert zugrunde. Man berücksichtigt sonstige Umstände, die den Wert beeinflussen. So mindern zum Beispiel dringende Sanierungsarbeiten den Preis der Immobilie.
Der Preis im Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren stellt ein weiteres Verfahren dar. Auch beim Sachwertverfahren bestimmt man Bodenwert und rechnet ihn mit dem Wert des Gebäudes zusammen. Der Wert des Gebäudes wird mit den Regelherstellungskosten sowie der Grundfläche berechnet. Die Herstellungskosten gliedern sich dabei in verschiedene Stufen. Somitt berücksichtigt man auch die Qualität der verbauten Materialien. Von diesen Kosten zieht man die sogenannte Altersminderung ab.
Die vom Gesetzgeber festgelegte Nutzungsdauer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern beträgt in der Regel 80 Jahre. Das führt dazu, dass man für jedes Jahr 1,25 Prozent vom Wert abzieht. Man addiert den errechneten Gebäudesachwert wird mit dem Bodenwert und multipliziert ihn mit dem Marktanpassungsfaktor. Dieser legt die örtlichen Gegebenheiten der Immobilie zugrunde. So ist einem Haus in einer strukturstarken Gegend ein höherer Wert als einem baugleichen Haus in einer strukturschwachen Region zuzuschreiben.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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