Immer höhere Mieten bedeuten für viele Mietsuchende, dass sie kaum noch bezahlbaren Wohnraum finden. Besonders in Großstädten und Ballungsgebieten spürt man dieses Problem in den letzten Jahren zunehmend. Verärgerte Bürger, Demonstrationen, Diskussionen: Das Thema ist in aller Munde. Das vom Bundestag und Bundesrat verabschiedete Gesetz zur Mietpreisbremse soll diese beunruhigende Entwicklung aufhalten.
Die Mietpreisbremse funktioniert theoretisch so, dass in bestimmten Gebieten eine Obergrenze für die Höhe der Miete gilt und es dadurch wieder mehr bezahlbaren Wohraum geben soll. Es handelt sich bei diesem Gesetz um ein relatives Verbotsgesetz, d. h., dass es nur bei Neuvermietungen zum Tragen kommt, nicht bei Bestandsmieten. Die Regelungen gelten nur für das Wohnraummietrecht, nicht für gewerblich genutzte Räume.
Das neue Gesetz zur Mietpreisbremse
Kernpunkt des auch als Mietendeckel bezeichneten Gesetzes ist es, dass der Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags nur eine Miete verlangen kann, die maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Vorausgesetzt, dass er in einer Region vermietet, die unter die Mietpreisbremse fällt und dass keine Ausnahme zutrifft. Diese Ausnahmen sind nötig, um ungerechte Härtefälle zu vermeiden und den Wohnungsbau nicht zu behindern. Denn letztendlich ist es neuer Wohnraum, den wir unbedingt brauchen.
Interessanterweise findet man das Wort „Mietpreisbremse“ in keinem Gesetzestext. Das inzwischen allgemein bekannte Schlagwort beschreibt vielmehr eine Regelung, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert ist. Die Paragrafen 556d bis 556g traten am 1. Juni 2015 in Kraft und regeln die sogenannte Mietpreisbremse. Für die Neuvermietung einer Wohnung wurde hierbei die Obergrenze von 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete festgelegt. Am 1.1.2019 trat das Mietanpassungsgesetzt in Kraft, das noch weitere Details regelt und am 1.4.2020 gab es weitere Nachbesserungen.
Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Bremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, also dort, wo die Wohnungsknappheit groß ist und deshalb auch gerne die Preise hochgetrieben werden. Gesonderte Landesverordnungen legen diese als „angespannten Märkte“ bezeichneten Gebiete fest. Die Verordnungen müssen ausreichend begründet sein und gelten zeitlich befristet für maximal fünf Jahre.
Nach dem Mietspiegelreformgesetz vom 10. August 2021 muss jede Gemeinde mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen. Dabei unterscheidet man zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel, zu dessen Erstellung die Gemeinde die Mitwirkung von Vermietern und Mietern benötigt. Der qualifizierte Mietspiegel in München dient u. a. zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Mietwohnungen und Häuser in München. Der Mietspiegel wird fortlaufend aktualisiert und bietet eine gute Orientierung.
Die ortsübliche Vergleichsmiete kann man entweder durch den Mietspiegel, die Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichsobjekte ermitteln. Diese dienen jedoch nur zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens seitens des Vermieters.
Wann gilt das neue Gesetz zur Mietpreisbremse nicht?
Keine Regel ohne Ausnahmen. Grund für die Ausnahmen der Mietpreisbremse ist die Förderung des ohnehin schwachen Wohnungsbaus. Denn hohe Bodenpreise und und immer weiter steigende Materialkosten sind zusätzliche Faktoren, die den Wohnungsbau nicht gerade erleichtern. Auch Modernisierungsmaßnahmen möchte man nicht verhindern, denn sie bieten angenehmeres Wohnen, wirtschaftliche und/oder ökologische Vorteile. Ob das Gesetz allgemein und auch die Ausnahmen den gewünschten Erfolg bringen, bleibt abzuwarten. Dies sind die momentanen Ausnahmen der allgemeinen Regelung:
- Keine Mietpreisbremse bei Neubauten. Eine Wohnung mit erstmaliger Nutzung nach dem 1. 10.2014 gilt hierbei als Neubau. Für sie gilt dauerhaft keine Mietpreisbremse, d.h. diese Wohnung gilt in diesem Sinne bis auf Weiteres als Neubau. Ausnahme: Wird ein vorher selbst genutzes Elternhaus erstmals ab dem 2.10.2014 vermietet, so gilt die Mietpreisbremse. Dieser Fall fällt nicht unter die Neubau-Ausnahme.
- Die Vormiete war schon höher § 556e (1) BGB).
Dieser Ausnahmetatbestand bezieht sich auf das unmittelbar vorausgehende Mietverhältnis. Leerstand oder Selbstnutzung sollen hierbei nicht schaden. Unberücksichtigt bleiben hierbei Mietminderungen sowie Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Mietjahres vereinbart wurden. Wichtig ist hierbei die Vergleichbarkeit der Mietverhältnisse. So ist dies beispielsweise nicht gegeben, wenn das alte Mietverhältnis eine Teilmöblierung, Garage oder Einbauküche beinhaltet, das neue hingegen nicht.
Abweichende Vereinbarungen oder irgendwelche Nebenabsprachen wie z. B. eine Rückforderung sind unzulässig. Ein etwaiger Möblierungszuschlag fließt in den ortsübliche Vergleichsmiete ein. Im Zweifel wird dieser von einem Sachverständigen geschätzt. Hier sollte man als Vermieter vorschichtig sein, da ein hohes Risiko in Form des Erhaltungsaufwandes, einer Ersatzvornahme o. ä. besteht. - Keine Mietpreisbremse nach umfassenden Modernisierungen in den letzten drei Jahren. Als umfassend gilt eine Modernisierung bei mindestens einem Drittel der Kosten, die ein vergleichbarer Neubau kosten würde. Hierzu gibt es natürlich noch konkretere Angaben und Ausnahmen, fragen Sie uns, wenn wir Ihnen weiterhelfen können.
Was ist bei Sonderformen der Mietvereinbarungen?
Eine bekannte Sonderform der Mietvereinbarungen sind die Staffelmieten. Dies sind schriftlich vereinbarte Geldbeträge in unterschiedlicher Höhe für bestimmte Zeiträume. Normalerweise beginnt man mit einer niedrigeren Miete und legt für die nächsten Jahren eine moderate Steigerung fest. Die Mietpreisbremse gilt bei jeder Staffel gesondert, wenn der Mietvertrag nach Inkrafttreten der Landesverordnung abgeschlossen wurde. Für die zulässige Höhe ist nicht der Beginn des Mietverhältnisses, sondern der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Eine einmal wirksam begründete Miethöhe bleibt auch für die nachfolgenden Staffeln erhalten.
Eine zweite Sonderform der Miete ist die Indexmiete. Diese bedeutet, dass die Miete einmal jährlich dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland angepasst werden darf. Es handelt sich hierbei also nicht um eine monetäre Bereicherung des Vermieters, sondern um die Kaufkrafterhaltung des Geldbetrages. Diese Mieterhöhungen fallen nicht unter die Mietpreisbremse.
Das sollten Sie noch wissen zur neuen Mietpreisbremse:
Neu ab 1.1.2019: Der Vermieter muss in Textform von sich aus auf die Ausnahme hinweisen, anderenfalls kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen. Holt er diesen Hinweis nach, gilt die Ausnahme erst nach 2 Jahren. Wichtig ist, dass die Erklärung des Vermieters über die Ausnahme dem Mieter in Textform vorliegt, bevor dieser den Mietvertrag unterschreibt. Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde.
Für Mieter ist es nun einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während der Mieter nach alter Rechtslage eine qualifizierte Rüge erheben musste, reicht nun eine einfache Rüge aus. Eine qualifizierte Rüge musste die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht. Der Mieter braucht nun bei Mietverträgen, die ab dem 1.1.2019 geschlossen wurden, seine Rüge nicht mehr zu begründen. Ein einfaches „Ich rüge“ ist ausreichend. Trotzdem sollte eine Begründung sorgfältig vorbereitet werden, falls es zu einer Auseinandersetzung kommen sollte.
Mieter haben seit dem 1.4.2020 die Möglichkeit, zu viel gezahlte Miete für bis zu 2,5 Jahre zurückzufordern. Und zwar für Mietverträge, die nach dem 31.3.2020 abgeschlossen wurden. Die Rüge an den Vermieter muss hierbei spätestens 30 Monate nach Vertragsabschluss dem Vermieter mitgeteilt werden, ansonsten gilt sie nur für die Zukunft.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
