Für viele Immobilienbesitzer erschwert sich der Kauf einer neuen Immobilie dadurch, dass das Eigenkapital noch in einer anderen Immobilie gebunden ist. Somit steht es nicht sofort zur Verfügung, sondern erst nach dem Verkauf dieser Immobilie. Welche Schritte sollte man in die Wege leiten, um trotzdem als potenzieller Käufer einer neuen Immobilie über ausreichend liquide Mittel zu verfügen? Im Folgenden finden Sie eine Zusammenstellung der wichtigsten Themen, die Sie möglichst schon vor dem Kauf klären sollten:
1. Bestandsaufnahme der eigenen Immobilie:
Um das zur Verfügung stehende Eigenkapital aus einem Immobilienverkauf kalkulieren zu können, sollten Sie im ersten Schritt den realistischen Verkaufspreis ermitteln lassen. Am besten über einen Immobilienmakler vor Ort, denn der kennt sich wirklich aus. Wählen Sie dabei lieber einen etwas konservativeren Ansatz, damit das Eigenkapital auch wirklich im vollen Umfang zur Verfügung steht.
2. Bestandsaufnahme der bestehenden Darlehen:
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, haben Sie das Recht, ein bestehendes Darlehen vorzeitig zu kündigen. Im Gegenzug darf Ihnen Ihre Bank den ihr entstehenden „Zinsschaden“ in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Für diesen Fall gibt es eine vorgegebene Berechnungsmethode, nach der die Bank die Entschädigung kalkulieren muss.
3. Wann ist eine Zwischenfinanzierung erforderlich?
Finanzierungsexperte Andreas Koppitz
Wenn Sie eine neue Immobilie erwerben, setzen Sie zur Finanzierung voraussichtlich Eigenkapital ein. In der Regel muss das Eigenkapital schon bei der Beantragung der neuen Finanzierung zur Verfügung stehen. In den meisten Fällen ist das Eigenkapital aber noch in der anderen Immobilie gebunden. Denn Sie verkaufen die bestehende Immobilie ja normalerweise erst nach dem Zuschlag für die neue Immobilie. Um trotzdem eine Finanzierung beantragen zu können, gibt es die so genannte Zwischenfianzierung. In diesem Fall muss der zu erwartende Verkaufserlös so lange zwischenfinanziert werden, bis der Kaufpreis aus der Bestandsimmobilie geflossen ist.
4. Anfrage der Zwischenfinanzierung bei Ihrer Hausbank:
Im ersten Schritt sollte man auf jeden Fall die Bank anfragen, welche aktuell die Bestandsimmobilie finanziert. Das bietet den Vorteil, dass die Hausbank sowohl Ihre Immobilie als auch Sie als bisherigen Darlehensnehmer bestens kennt und somit schnell eine Entscheidung treffen kann.
5. Anfrage der Zwischenfinanzierung bei einer anderen Bank:
Wenn Ihnen das Angebot ihrer Hausbank nicht zusagt, können Sie die Zwischenfinanzierung auch über jede andere Bank anfragen. Allerdings wird Ihnen eine andere Bank nur dann eine Zwischenfinanzierung anbieten, wenn Sie gleichzeitig die Finanzierung der neuen Immobilie bei dieser Bank abschließen. Der Grund hierfür liegt darin, dass eine Zwischenfinanzierung einen relativ hohen Aufwand darstellt und der Ertrag daraus sehr gering ist.
Meine Empfehlungen zum Thema Zwischenfinanzierung:
- Klären Sie möglichst frühzeitig, wie viel Eigenkapital in Ihrer aktuellen Immobilie gebunden ist. Nur mit einem realistischen Ansatz vermeiden Sie spätere Probleme. Nichts ist ärgerlicher, als wenn das eingeplante Eigenkapital nicht im vollen Umfang zur Verfügung steht
- Prüfen Sie parallel auf jeden Fall, ob Sie die Zwischenfinanzierung eventuell über private Darlehen innerhalb der Familie darstellen können. Das lässt sich deutlich einfacher umsetzen und ist günstiger als eine Bankfinanzierung.
- Planen Sie einen ausreichend langen Zeitraum für die Zwischenfinanzierung ein. Wenn Sie Ihre bestehende Immobilie unter Zeitdruck verkaufen müssen, werden Sie sicherlich nicht den bestmöglichen Kaufpreis erzielen!
- Versuchen Sie, die Eintragung einer neuen Grundschuld auf Ihrer Bestandsimmobilie zu vermeiden. Denn die Eintragung verursacht nicht unerhebliche Kosten und beim Verkauf der Immobilie müssen Sie die eingetragenen Grundschulden wieder löschen lassen. Dieses verursacht erneut weitere Kosten.
Wenn Sie Fragen haben oder Hilfe in Sachen Kredit oder Zwischenfinanzierung benötigen, wenden Sie sich sehr gerne an unseren Kooperationspartner Andreas Koppitz. Er hilft Ihnen gerne, unkompliziert und professionell. Dies sind seine Kontaktdaten:
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