Eine eigene Immobilie mit Erbbaurecht: Was bedeutet das? Gerade in Großstädten wie München ist ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung für viele Menschen unerschwinglich geworden. Bei der Suche nach einem Immobilienschnäppchen stolpert man manchmal über eine Anzeige mit einem auffällig niedrigen Kaufpreis. Die Freude ist groß, denn endlich scheint die ersehnte Nadel im Heuhaufen gefunden zu sein. Doch bei näherem Hinsehen entdeckt man einen Begriff  wie z. B. “Erbpacht”. Was das bedeutet, erlärt RE/MAX Living Immobilien im folgenden Beitrag:

 

Erbbaurecht und Erbpachtzins

Gerade für junge Familien ohne große Rücklagen scheint es heutzutage fast unmöglich zu sein, den Traum vom Eigenheim umzusetzen. Zu hoch sind die Immobilienpreise. Die Erbpacht bzw. das Erbbaurecht bietet eine Möglichkeit, die für manche interessant sein könnte. Allerdings sollten Sie Vor- und Nachteile genau abwägen. Bei einem Erbbaurecht gehört Ihnen nämlich das Haus, aber nicht das Grundstück. Laut deutschem Erbbaurecht ist es möglich, ein Grundstück und das darauf stehende Gebäude voneinander getrennt zu behandeln.

Der Bauherr oder Käufer pachtet in diesem Fall das Grundstück für einen gewissen Zeitraum. In der Regel geschieht das für 60 bis 99 Jahre. Der Käufer zahlt dem Grundstücksbesitzer jährlich einen vereinbarten Erbpachtzins, der meistens 4-6 % vom Grundstückswert beträgt. Dadurch tritt der Grundstücksbesitzer gewisse Rechte am Grundstück ab. So darf der Erbpächter z. B. die auf dem Grundstück errichtete Immobilie jederzeit vermieten oder verkaufen (wobei der Erbpachtgeber meist das Vorkaufsrecht hat).

 

Erbpacht und Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ermöglicht manchmal einen Immobilienkauf

Was bedeutet Erbpacht?

Das Erbbaurecht bezeichnet das Recht, auf einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten – mit der Besonderheit, dass der Bauherr nicht Grundstückseigentümer ist. Umgangssprachlich spricht man häufig von Erbpacht. Tatsächlich bezeichnet die Erbpacht jedoch die zeitlich unbegrenzte Erlaubnis zur Nutzung von landwirtschaftlichen Flächen. Heutzutage ist die Erbpacht in Deutschland gesetzlich verboten. Sie ist ein Begriff aus der Zeit des Lehnswesens, als der Grundbesitz und das Recht auf Bewirtschaftung voneinander getrennt bestanden. Den Pachtzins leistete man in Form von Naturalien. Korrekterweise sprechen wir daher von Erbbaurecht, umgangssprachlich aber häufig von Erbpacht.

Vorteile eines Hauses mit Erbbaurecht

Nach der vertraglich festgelegten Erbpachtzeit fällt die Immobilie an den Grundstücksbesitzer zurück. Jedoch muss dieser dem Immobilienbesitzer in der Regel eine Entschädigung zahlen, die mindestens zwei Drittel des aktuellen Gebäudewertes beträgt. Somit liegt der Vorteil dieses Rechtes auf der Hand: Der Käufer spart bei der Finanzierung die Kosten für das Grundstück. Darüber hinaus liegt der Kaufpreis einer Immobilie mit Erbbaurecht in der Regel meist weit unter dem aktuellen Marktwert. Deswegen gelingt die Finanzierung des Eigenheims häufig sehr viel einfacher.

Zusätzlich zeigt das Erbbaurecht steuerlich interessante Vorteile, da immer nur das Gebäude, nicht aber das Grundstück steuerlich abgesetzt werden kann. Dies kann ein einigen Fällen durchaus sinnvoll und ausschlaggebend sein. Durch das Erbbaurecht können sich manchmal Leute mit geringerem Budget ihren Traum vom Eigenheim erfüllen, den sie sich ansonsten nicht leisten könnten. Auch für den Erbpacht-Geber bringt diese Verkaufsvariante Vorteile: Er muss sein Grundstück nicht verkaufen und erhält einen regelmäßigen Erbpacht-Zins.

Nachteile eines Immobilienkaufes mit Erbbaurecht

Der größte Vorteil ist auch zugleich der größte Nachteil: Denn dem Immobilienbesitzer gehört zwar die Immobilie, nicht aber das Grundstück. Wenn der Vertrag ausläuft, könnte der Erbpacht-Geber sein Grundstück zurückfordern. Selbstverständlich ist aber auch eine Vertragsverlängerung möglich. Diese wird tatsächlich häufig praktiziert. Denn sehr oft sind Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen die Erbpacht-Geber und haben kein eigenes Interesse an dem Grundstück.

Ein weiterer Nachteil ist der Erbpachtzins, denn durch ihn steigt Ihre finanzielle Belastung. Sollten Sie die Immobilie vermieten, können Sie den Erbpachtzins von der Steuer absetzen. Wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten, könnte das Erbbaurecht den Weiterverkauf erschweren. Lassen Sie sich gerne dazu von uns beraten!

Beim Kauf einer solchen Immobilie sollten Sie auf alle Fälle auf die Laufzeit achten. Ferner darauf, dass der Grundstücksbesitzer im Kaufvertrag auf das Recht verzichtet, den Vertrag frühzeitig zu kündigen. Das könnte z. B. wegen Eigenbedarf geschehen. Es gibt viele wichtige Dinge zu beachten, wir unterstützen Sie dabei gerne. Schreiben Sie uns gerne einen Kommentar oder kontaktieren Sie uns per E-Mail oder Telefon: Hier geht es zu unserer Kontaktseite.