Vor dem geplanten Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie steht die Frage, ob Sie das privat oder mit professioneller Unterstützung erledigen möchten. Entschließen Sie sich dazu, professionelle Unterstützung zu holen, taucht schon die nächste Frage auf: Beauftragt man am besten einen oder mehrere Immobilienmakler? Häufig fällt bei der Recherche der Name „Makleralleinauftrag“.
Bei Verträgen mit Immobilienmaklern unterscheidet man zwischen drei Auftragsarten: Dem Allgemeinauftrag, dem Alleinauftrag oder dem qualifizierten Alleinauftrag. Schon mal gehört? Je nach gewählter Auftragsform gelten für den Verkäufer und Immobilienmakler unterschiedliche Konditionen, Rechte und Pflichten. Wir klären über die Unterschiede sowie die Vor- und Nachteile auf:
Immobilienverkauf: Die drei Auftragsmöglichkeiten im Vergleich
Der Allgemeinauftrag (einfache Maklerauftrag) ist am unverbindlichsten, und zwar nicht nur für Sie, sondern auch für den Makler. Bei dieser Auftragsform darf der Verkäufer mehrere Immobilienmakler gleichzeitig beauftragen. Die Auftragsvergabe erfolgt schriftlich oder mündlich. Alle beautragte Makler suchen gleichzeitig nach einem passenden Käufer (oder Mieter) und verpflichten sich nicht, die Immobilie aktiv zu vermarkten. Nur der Makler, der die Immobilie erfolgreich vermittelt, erhält eine Provision. Alle anderen erhalten keinen Anspruch auf irgendeine Vergütung. Hört sich gut an? Schauen wir uns das genauer an:
Zunächst scheint es nachteilig zu sein, wenn sich nur ein Makler um den Verkauf (diesen Begriff nehme ich in diesem Blogbeitrag stellvertretend auch für die Vermietung) einer Immobilie kümmert. Denn haben nicht mehrere Makler mehr Chancen auf den richtigen Käufer? (Begriff stellvertretend auch für Mieter). Versetzen Sie sich dazu in die Lage der Kaufinteressenten: Reicht ein professioneller Anbieter aus, um das Objekt zu präsentieren? Die allgemeine Meinung dazu heißt: Ja, denn er deckt die ganze Reichweite ab und durch Gemeinschaftsgeschäfte bieten sich weitere, vielfältige Möglichkeiten. Mehrfache Vermarktungen bringen weder größere Seriosität, noch einen größeren Verkaufserfolg.
Immobilie verkaufen: Nachteile beim Allgemeinauftrag
Bei dieser Form des Auftrages gibt es keinen großen Anreiz, den Auftrag voranzutreiben. Würden Sie große Kosten für einen guten Fotografen und ein exklusives Exposé ausgeben, wenn Sie höchstwahrscheinlich leer ausgehen werden? Im Umkehrschluss heißt das, das wohl kein Makler sich besonders große Mühe mit Ihrem Objekt geben wird. Er wird vielmehr einfach abwarten, ob sich zufällig ein geeigneter Interessent meldet. Falls mehrere Makler Ihre Immobilie veröffentlichen, besteht die Gefahr der „zu-Tode-Vermarktung“.
Eine mehrfach inserierte Immobilie im Anzeigenteil oder Immobilienportal wirkt unseriös. Unterschiedliche Fotos und Beschreibungen in unterschiedlicher Qualität wirken befremdlich. Teilweise sieht man ein und dasselbe Objekt sogar mit unterschiedlichen Preisen. Das wirkt nicht vertrauenswürdig und schreckt Kaufinteressenten schlimmstenfalls für immer ab. Die Erfahrung zeigt, dass eine Immobilie, die zu häufig angeboten wird, teilweise weit unter dem Marktwert verkauft wird.
Der Makleralleinauftrag beim Immobilienverkauf
Ein Makler-Alleinauftrag bringt Ihnen viele Vorteile
Bei einem „Alleinauftrag“ beauftragt der Verkäufer einen einzigen Immobilienmakler mit dem Verkauf seiner Immobilie. Üblicherweise legt man in einem schriftlichen Vertrag die Laufzeit und die Höhe der Provision fest. Der Makler schuldet dem Eigentümer Aufklärungen, Erkundigungen und Nachprüfungen für einen sorgfältigen Verkauf. Der Verkäufer darf seine Immobilie bei diesem Vertrag selbst verkaufen. In diesem Fall muss er keine Maklerprovision zahlen, sondern nur eine eventuell vereinbarte Aufwandsentschädigung.
Der qualifizierte Makleralleinauftrag beim Immobilienverkauf
Der qualifizierte Alleinauftrag stellt einen Exklusivvertrag dar. Individuell ausgehandelt, aber inhaltlich sehr ähnlich aufgebaut wie ein Alleinauftrag, erfolgt er meist schriftlich. Der Unterschied besteht in einem eventuellen Privatverkauf. Wendet sich ein Kaufinteressent direkt an den Eigentümer, so muss dieser den Interessenten an den Makler verweisen. Somit erhält der Makler in jedem Fall seine Provision, sofern er die Immobilie in dem vorgegeben Zeitrahmen verkauft. Mit diesem Vertrag wird der Makler sein Bestmögliches geben, um den Verkauf schnellstmöglich und erfolgreich abzuschließen.
Vorteile eines Alleinauftrags:
- Große Motivation, da nur ein Makler das Objekt vertritt und dieser nur von seinem Auftrag profitiert, wenn er das Objekt erfolgreich verkauft
- Transparente Provision, da mit nur einem Makler der Vertrag geschlossen wird. Bei mehreren Maklern fällt die Provision manchmal überraschend hoch oder sogar doppelt aus
- Sie müssen sich um nichts kümmern, denn bei einem Makleralleinauftrag kümmert sich der Makler um eventuelle Hilfe wie Gutachter, Architekten oder Handwerker. Er wendet sich ggf an Kollegen und das führt durch ein großes, gemeinsames Netzwerk oftmals zu einem schnelleren Erfolg.
- Ausführliche Beratung, denn der Makler wünscht sich genauso wie Sie einen zügigen, reibungslosen Verkauf. Zum Beispiel ist die Höhe der Kaufpreisfestsetzung ein wichtiges Element der Beratung.
- Kompetenter Ansprechpartner für alle Interessenten, da er über alle wichtigen Informationen verfügt uns sich in dieser schwierige Materie auskennt.
- Auch nach dem Vertrag profitieren Sie von den Leistungen und dem Service des Maklers. Eine gemeinsame Übergabe, später auftretende Probleme und Fragen – Ihr Makler hilft und unterstützt Sie weiterhin!
Makleralleinauftrag – Folgende Bestandteile sollten Sie beachten:
Schriftform – Wir empfehlen den Abschluss eines schriftlichen Verkaufsauftrages. Damit sehen Sie alle Absprachen Schwarz auf Weiß und können diese im Zweifel auch beweisen.
Höhe des Kaufpreises – In den Makleralleinauftrag gehört auf alle Fälle die Höhe des Verkaufspreises Ihrer Immobilie. Halten Sie dabei fest, ob dieser Preis ein Fixpreis ist oder ob der Makler berechtigt ist, den Preis zu verhandeln. Vereinbaren Sie zum Beispiel auch einen Zeitpunkt für erneute Preisbesprechungen.
Zeitpunkt der Provisionszahlung – Legen sie in Ihrem Makleralleinauftrag unbedingt fest, wann die Provision zur Zahlung fällig ist. Üblich ist, die Rechnungslegung mit Abschluss des Verkaufes zu vereinbaren. Das ist im Normalfall der notariell beurkundete Kaufvertrag.
Höhe der Provision – Legen Sie die Höhe der Provision im Erfolgsfall des Maklers schriftlich fest, damit es keine Missverständisse gibt. Auch gestaffelte Provisionen sind möglich. Das Maklerrecht richtet sich nach der sogenannten ortsüblichen Provision, wenn keine ausdrückliche Vereinbarung festgelegt ist.
Aufwandsentschädigung – Ein Makleralleinauftrag enthält in der Regel eine Vereinbarung über eine eventuelle Aufwandsentschädigung. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Verkauf oder die Vermietung nicht erfolgreich verläuft. Die Höhe der Aufwandsentschädigung richtet sich nach dem Preis der Immobilie, der Dauer und den Kosten, die der Makler hatte. Dazu gehören Inserate in Immobilienportalen, Anzeigen, Druckkosten für die Exposés und eventell Kosten für Gutachten o.ä.
Dauer des Alleinauftrages – Üblicherweise nimmt man eine Laufzeit von sechs Monaten für einen Makleralleinauftrag. Mit der erfolgreichen Vermittlung der Immobilie endet der Vertrag automatisch, ebenso durch den erfolgten Verkauf. Sie können in den Vertrag eine Klausel für eine automatische Verlängerung des Vertrages aufnehmen oder neu verhandlen, sollte Ihre Immobilie bis Vertragsende noch nicht verkauft sein. Wenden Sie sich gerne an unsere erfahrenen RE/MAX-Makler, wenn Sie Fragen haben.
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