Ein Streit über die Wohnfläche kommt zwischen Mietern und Vermietern immer wieder vor. Denn die Wohnfläche dient als Bemessungsgrundlage für die Höhe der Miete sowie für eventuelle Mieterhöhungen. Kein Wunder, dass dies häufig Anlass zu Streitigkeiten gibt.

Festlegung der Wohnfläche: Privatsache

Haben Sie schon einmal genau nachgerechnet? Nicht selten weicht die Flächenangabe im Mietvertrag von der tatsächlichen Wohnungsgröße ab. Manchmal deckt erst ein Zufall die Differenz auf. Das Amtsgericht München fällte dieses Jahr ein neues Urteil zur Wohnfläche. Und jetzt passen Sie auf: Denn laut diesem Urteil können die Vertragsparteien selbst festlegen, welche Räume bei einer Vermietung zur Wohnfläche der Immobilie gehören. Begründung dieser Tatsache ist laut Urteil, dass die Bestimmung der Wohnfläche unter den Grundsatz der Privatautonomie fällt. Das heißt, es gilt das Recht, private Rechtsverhältnisse nach eigener Entscheidung zu gestalten.

Was gehört zur Wohnfläche?

Zu dem Gerichtseintscheid kam es wie folgt: Ein Paar in Taufkirchen verweigerte die Zustimmung zu einer Mieterhöhung und kürzte darüber hinaus auch die bisherige Mietzahlung. Als Begründung führte das Paar an, es habe die Wohnfläche überprüft. Und dabei kam heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche 35 Prozent kleiner sei als die vereinbarten 210 Quadratmeter. Das Einfamilienhaus mieteten sie bereits seit 7 Jahren. Nach mehrmaligen erfolglosen Mahnungen kündigte der Vermieter das Mietverhältnis im Dezember 2017 fristlos. Es kam zum Rechtsstreit und das Urteil des Amtsgerichts München (Az 411 C 19356/17) sorgte für Aufsehen.

Die beklagten Mieter führten an, dass die Wohnfläche nicht abschließend definiert und vereinbart worden sei. Von daher würden die gesetzlichen Vorschriften gelten, also die Wohnflächenverordnung und die Bayrische Bauordnung. Demnach betrüge die tatsächliche Wohnfläche des Hauses 138 Quadratmeter, was ca. 35 Prozent kleiner sei als vereinbart.

Dagegen führte der klagende Vermieter an, seiner Meinung nach sei der Wohnraum im Mietvertrag korrekt angegeben worden. Die Mieter wüssten von Anfang an, dass das ausgebaute Dachgeschoss mit Bad und ein beheizbarer, großer Hobbyraum zum Wohnraum gehörten. Darüber hinaus sei dies auch aus der Internetanzeige klar ersichtlich gewesen. Das Amtsgericht München gab dem Vermieter Recht und die Mieter mussten die rückständige Miete nachzahlen.

Die Begründung des Urteils

Laut der Richterin hätten die Vertragsparteien nach dem Grundsatz der Privatautonomie freie Wahl bei den Berechnungsmaßstäben. In dem vorliegenden Fall seien sie sich einig gewesen, dass die fraglichen Räume Wohnzwecken dienen sollten. Dazu bedurfte es keiner besonderen Fachkenntnis. Leicht sei zu erkennen, dass die Wohnflächen in Erdgeschoss und Obergeschoss allein gesehen keine Gesamtwohnfläche von 210 Quadratmetern betragen. Demnach sei von einer „konkludenten Vereinbarung“ dahingehend auszugehen, dass auch die entsprechenden Räume im Keller und im Dachgeschoss zu den Wohnräumen zählen sollten.

Wir von RE/MAX Living Immobilien in Trudering wissen, dass die korrekte Ermittlung einer Miete nicht immer einfach ist. Häufig gibt es Streitpunkte und Unklarheiten. Wissen Sie, was alles zur Wohnfläche gehört? Wie berechnet man Dachschrägen, Balkone und Hobbyräume im Keller? Gerne helfen wir Ihnen dabei, die Wohnfläche richtig zu berechnen. Somit vermeiden Sie unnötigen Ärger mit Ihren Mietern. Wir helfen Ihnen außerdem dabei, ein aussagekräftiges Exposé zu erstellen und einen einwandfreien Mietvertrag vorzubereiten. Notfalls verfügen wir auch über die richtigen Kontakte, um Sie bei Rechtsstreitigkeiten zu unterstützen.