Wohnrecht im Alter – Mit Immobilienverrentung & Co.

Das Wohnrecht ist ein essenzielles Gut, nicht nur für ältere Menschen. Wir hören zunehmen von Menschen ohne gesicherten Wohnraum und jeder kann sich vorstellen, wie furchtbar diese Situation ist. Gerade für ältere Leute, kann es ein Problem werden, wenn die Rente nicht mehr reicht. Trotz eigener Immobilie. Hier stellt sich nun die Frage, was man tun kann. Denn Vermögen ist vorhanden, aber nicht genug Geld zum Ausgeben.

Mit einer Immobilienverrentung können Senioren in ihrer Immobilie wohnen bleiben und sich trotzdem etwas mehr Komfort leisten. Denn oft reicht die Rente gerade so zum Leben und bietet keine großen Spielräume. Die Immobilienverrentung bietet dem Eigentümer einer Immobilie die Möglichkeit, das eigene Portemonnaie aufzubessern. So kann dann doch die lang ersehnte Reise oder das wärmere Zuhause realisiert werden. Aber wie funktioniert so eine Verrentung?

Wohnrecht bei einer Immobilienverrentung

Immobilienverrentung ist eigentlich kein neues Konzept. Dennoch wird es in Deutschland gerade erst bekannt. Im Prinzip verkaufen Senioren ihre Immobilie, bleiben aber darin wohnen. Das bedeutet, sie behalten weiterhin das Wohnrecht. Lediglich das juristische Eigentum wird übertragen. Dabei können sich Verkäufer entscheiden, ob sie eine hohe Einmalzahlung erhalten möchten oder eine monatliche Rente.

Das Wohnrecht kann lebenslang gelten oder zeitlich begrenzt sein. Das entscheidet der Verkäufer, eventuell in Absprache mit seinem Finanzberater oder der Familie.  Der Verkäufer erhält somit ein zusätzliches Einkommen, über das er gleich verfügen kann. Für den Käufer ist der Kauf dieser Immobilie eine interessante Kapitalanlage.

Wie berechnet sich die Immobilienrente?

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Die Rente richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Um sich kein Geld entgehen zu lassen, sollte man den Wert der Immobilie kennen. Hier hilft ein Experte, zum Beispiel ein Makler. Durch seine langjährige Erfahrung und seine umfangreiche Marktkenntnis ermittelt er einen genauen Wert. Danach können Verkäufer zwischen einer Leibrente, einer Zeitrente oder einer kompletten Einmalzahlung wählen. Auch im Fall der Einmalzahlung kann ein lebenslanges Wohnrecht gewährt werden. Indiviuelle Mischversionen sind möglich und oftmals gewünscht. Die Berechnung der monatlichen Rente richtet sich nach dem Verrentungsmodell, für das sich der Verkäufer entscheidet.

Was sind Leib- und Zeitrente?

Bei der Leibrente erhält der Verkäufer im Regelfall eine Einmalzahlung und eine Rente auf Lebenszeit. Die Höhe der Rente ist dabei abhängig von der Höhe der Einmalzahlung und der statistisch erwartbaren verbleibenden Lebensdauer des Verkäufers. Bei der Zeitrente gibt es ebenfalls eine Einmalzahlung und eine monatliche Rente. Für die Rente wird jedoch ein genauer Zahlungszeitraum festgelegt. Nach dem Tod geht das Haus in den Besitz des Käufers über. Deshalb ist dieses Modell vor allem für Eigentümer ohne Erben interessant.

Jedoch gibt es viele Gestaltungsfreiräume. Der Verkäufer kann zum Beispiel eine Mindestlaufzeit der Rente vereinbaren. Kann er selbst die Rente nicht bis zum Ende beziehen, da er vorher verstirbt, erhalten die Erben die Rente solange weiter, bis die Laufzeit endet. Das Wohnrecht sollte im notariellen Kaufvertrag festgehalten und als Grundschuld erstrangig im Grundbuch eingetragen werden. Darüber hinaus sollte der ganze Vertrag rechtssicher gestaltet sein, um die gewünschte Sicherheit zu bieten. Im Handelblatt lesen Sie weitere Informationen, dazu einfach hier klicken.

Welches Modell ist das Richtige?

Welches Modell für Sie infrage kommt, hängt von Ihren persönlichen Vorstellungen und Wünschen ab. Möchten Sie Geld an Ihre Kinder und Enkel auszahlen oder sich einen Traum erfüllen? Reicht Ihre Rente bereits für den Lebensunterhalt, aber Sie sind auf eine größere Summe Geld angewiesen? Oder möchten Sie Ihren Lebensstandard erhöhen und dazu Ihre Rente aufbessern? Möchten Sie Ihren Lebensabend in der eigenen Immobilie verbringen oder in absehbarer Zeit in eine altersgerechte Wohnung ziehen? Das sind alles Fragen, die Sie sich vor dem Verkauf stellen müssen.

Generell sollte man die Entscheidung für eine Immobilienverrentung nicht voreilig treffen, sondern sie gut durchdenken. Besonders wichtig ist es für die Betroffenen, sich die verschiedenen Modelle zur Immobilienverrentung genau anzusehen. Eine individuelle Beratung ist empfehlenswert, denn es geht um erhebliche Werte und echte Lebenssituationen. Schließlich möchte kein Ruheständler bei der Verrentung das Risiko eingehen, später keine Rentenzahlung zu erhalten.

Wie funktioniert das mit dem Wohnrecht?

Gerade in der heutigen Zeit, in der es auf der Bank kaum Zinsen auf Erspartes gibt, gelten Immobilien als gute Wertanlage. Das führte vor allem in den Ballungsgebieten zu einem enormen Anstieg der Immobilienpreise. Im Todesfall des Immobilieneigentümers kann dies für die Erben jedoch hohe Erbschaftssteuern bedeuten, wenn z. B. noch mehr als diese Immobilie vererbt wird. Deshalb entscheiden sich viele Eltern zu einer vorzeitigen Schenkung der eigenen Immobilie. Eine nicht leichte Entscheidung, da dadurch eine gewisse Abhängigkeit entsteht. Und ausziehen möchten die Eltern meistens erst mal nicht …

Für diesen Fall gibt es die Möglichkeit, ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch einzutragen. Das ist natürlich nur dann sinnvoll, wenn die Eltern in der betroffenen Immobilie wohnen. Das Wohnrecht gewährt ihnen die dauerhafte Nutzung der Wohnfläche. Darüber hinaus ein mietfreies Wohnen bis zum Lebensende. Paragraph § 1093 (BGB) legt fest, dass die Wohnberechtigten jederzeit Familienmitglieder, Lebenspartner oder Pflegepersonal in die Wohnräume aufnehmen dürfen. Die Eigentümerpflichten (z. B. Grundstückssteuer) gehen mit der Eintragung des lebenslangen Wohnrechts auf die Kinder über.

Die Nachteile des lebenslangen Wohnrechts

Das Wohnrecht kann nur mit Zustimmung des Wohnberechtigten wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden. Wir empfehlen dem Immobilieneigentümer, mit dem Beschenkten ein Rückforderungsrecht zu vereinbaren. Das gibt ihm die Möglichkeit, dass er im Falle eines Insolvenzverfahrenes oder Todes des Nachfolgers seine Immobilie wieder zurückbekommen kann.

Die Nachteile des lebenslangen Wohnrechts machen sich besonders beim Immobilienverkauf bemerkbar. Es ist schwierig, für eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht einen Käufer zu finden. Denn die Eintragung im Grundbuch drückt in der Regel den Kaufpreis. Das lebenslange Wohnrecht birgt auch steuerliche Nachteile für den ursprünglichen Besitzer. Denn da dieser durch das Wohnrecht Mietkosten spart, wird das Wohnrecht vom Finanzamt steuerlich u.U. wie eine Schenkung oder eine Erbschaft behandelt. Deshalb sollten Sie vor der Eintragung im Grundbuch unbedingt mit einem Steuerberater sprechen.

Der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch.

Viele Eltern, die ihren Kindern eine Immobilie überschreiben, entscheiden sich anstelle des lebenslangen Wohnrechts für den Nießbrauch. Der Unterschied liegt darin, dass beim Nießbrauch der ursprüngliche Eigentümer viele Rechte (z. B. das Recht auf Vermietung) – aber auch Pflichten – an seiner Immobilie behält. Der Nießbrauch kann vertraglich individuell vereinbart werden. Die größeren Rechte erleichtern vielen Eltern die Entscheidung, die Immobilie schon zu Lebzeiten auf die Nachkommen zu übertragen.

Auch aus steuerlichen Gründen kann der Nießbrauch für beide Parteien interessant sein. In manchen Fällen umgeht man dadurch die Schenkungssteuer, denn der Wert des Nießbrauchs darf vom Immobilienwert abgezogen werden. Dadurch fällt dieser möglicherweise unter den Steuerfreibetrag. Allerdings erschwert der Nießbrauch genau wie das lebenslange Wohnrecht den Verkauf einer Immobilie, da es in der Regel auch den Verkaufspreis mindert.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.