Ab dem 23.12.2020 gilt ein neues Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Verkäufer einer Immobilie mindestens die Hälfte der Maklerprovision, wenn er einen Makler beauftragt. RE/MAX Living fasst im Folgenden zusammen, welche Auswirkungen das neue Gesetz für Verkäufer und Käufer einer Immobilie hat.
Die große Koalition einigte sich im August 2019 im Rahmen des Wohnpaketes auf eine neue, lang umstrittene Regelung. Sie besagt, dass Verkäufer und Käufer einer Immobilie zukünftig beide die Maklerprovision tragen, und zwar in der Regel hälftig. Entlasten soll das Gesetz vor allem Immobilienkäufer in den Bundesländern Hamburg, Bremen, Berlin, Brandenburg und Hessen, denn hier tragen die Käufer bisher noch die gesamte Maklercourtage. In Bayern gilt offiziell schon lange die hälftige Zahlung, jedoch weichen viele Maklerverträge bisher davon ab. Somit vereinheitlichte die Bundesregierung nun die unterschiedlichen Regelungen der einzelnen Bundesländer.
Die wichtigsten Veränderungen im Überblick:
Wahrscheinlich wissen Sie, dass für die Vermittlung von Mietwohnungen seit Juni 2015 das Bestellerprinzip gilt. Das heißt, dass ausschließlich derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt. Hieran angelehnt sah der erste Entwurf des Gesetzes auch die Maklerprovision beim Immobilienkauf als Bestellerprinzip vor. Jedoch einigte man sich nun darauf, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten grundsätzlich teilen.
Hintergrund ist, dass ein Makler grundsätzlich beide Parteien betreut, und nicht nur den Auftraggeber. Er vermittelt zwischen Verkäufer und Käufer und führt beide gemeinsam zu einem guten Abschluss. Die Provisionsteilung stellt daher sicher, dass der Makler weiterhin einer Doppeltätigkeit nachgehen kann. Bei dem vorher angedachten Bestellerprinzip hätte der Makler nur eine Seite beraten dürfen, und zwar diejenige, die ihn beautragt.
Für wen gilt das Gesetz der neuen Maklerprovision?
Wer trägt nach der neuen Regelung die Maklerprovision?
Als erstes vorweg: Die neue Provisionsregelung bezieht sich nur auf Verkäufe von Wohnungen und Häusern, wenn die Käufer Verbraucher sind. Das bedeutet, dass Gewerbeimmobilien nicht unter diese Regel fallen. Die Provision bei Immobilienkäufen von Unternehmern verhandelt man weiterhin ohne die neue Rechtsprechung. Ferner sind unbebaute Grundstücke und Mehrfamilienhäuser von der neuen Regelung ausgenommen.
Ob der Makler hingegen Unternehmer ist oder nicht, ist bedeutungslos. Selbst die sogenannten Gelegenheits- oder Hobbymakler unterliegen den neuen Vorschriften.
Was muss man bei den neuen Maklerverträgen beachten?
Während Sie einen Maklervertrag bisher auch mündlich, per Handschlag oder konkludent (also durch schlüssiges Verhalten) abschließen konnten, bedarf es künftig der Textform. Das heißt, Sie müssen eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger abgeben. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das dem Empfänger ermöglicht, eine Erklärung für einen angemessenen Zeitraum aufzubewahren. Darüber hinaus muss der Datenträger geeignet sein, die Erklärung unverändert wiederzugeben. (Lesen Sie den genauen Wortlauf unter §126b BGB)
Vereinbarungen per E-Mail, SMS oder WhatsApp sind demnach zwar ausreichend, um die Form zu wahren. Wir empfehlen Ihnen aber trotzdem, einen schriftlichen Vertrag auszufertigen und gut aufzubewahren. Wer kennt das nicht, dass elektronische Nachrichten plötzlich verschwinden und man nicht weiß, wohin? Vermeiden Sie daher dieses Problem und den dadurch eventuell auftretenden Ärger.
Wann tritt das neue Gesetz in Kraft?
Die neue Maklerregelung gilt ab dem 23.12.2020. Der Bundestag nahm den Gesetzesentwurf im Mai dieses Jahres an. Anschließend wurde er im Bundesgesetzblatt verkündet (am 23.6.2020) und nun läuft eine Übergangszeit von 6 Monaten. Diese Zeit ist dafür da, dass Käufer, Verkäufer und Immobilienmakler sich auf die neue Regelung einstellen können. Aber achten Sie darauf, ob der Verkaufsprozess diesen Stichtag überschreitet. Um Problemen aus dem Weg zu gehen, sollten Sie für diesen Fall eine spezielle Regelung in Ihren Maklervertrag aufnehmen. Fragen Sie uns, wenn Sie dazu Hilfe benötigen.
Wer trägt die Maklerprovision bei einem Hausverkauf?
Wer zahlt nach neuem Gesetz die Maklerprovision ?
Der Normalfall ist der, dass der Immobilienmakler jeweils mit dem Verkäufer und dem Käufer einen Vertrag abschließt. Der Makler betreut also beide Parteien und beide verpflichten sich in gleicher Höhe zur Zahlung des Maklerlohns. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrages, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, erhält er auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn. Denn solch ein Erlass wirkt zukünftig auch zugunsten des anderen Vertragspartners. Hiervon kann nicht durch Vertrag abgewichen werden (Lesen Sie den genauen Gesetzestext unter § 656c (1) BGB)
Das bedeutet, dass Verkäufer und Käufer ab dem 23.12.2020 grundsätzlich je 50 Prozent der Maklercourtage zahlen. Wenn eine Partei nun vertraglich keine Provision zahlt, muss auch die andere Partei nichts bezahlen. Das ergibt natürlich keinen Sinn. Der Immobilienmakler benötigt für seine professionelle Tätigkeit einen angemessenen Lohn, damit er mit vollem Einsatz das beste Ergebnis für beide Parteien erzielen kann.
Abwälzung der Maklerprovision
Wenn nur eine Partei des Kaufvertrages einen Maklervertrag abschließt, gilt Folgendes: Die Vereinbarung, die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn zu verpflichten, ist nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abschließt, ebenso den Maklerlohn mindestens in gleicher Höhe zahlt. (s. genauen Wortlaut unter § 656d BGB)
Das bedeutet im Klartext: Beauftragt nur eine Partei den Makler, muss diese die Maklervergütung bezahlen. Vereinbart diese Partei, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, darf der Betrag nur maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Provision ausmachen. Zudem muss der Auftraggeber seine Zahlung der Courtage nachweisen. Auch in diesem Fall kann man nicht durch eine vertragliche Vereinbarung von der neuen Regelung abweichen.
Übernahme der vollen Maklerprovision
Weiterhin erlaubt ist es, dass eine Partei die volle Provision des Maklers übernimmt. Und zwar auch über den 23.12.2020 hinaus. Das kann zum Beispiel sein, wenn Makler und Verkäufer eine reine Innenprovision vereinbaren. In diesem Fall zahlt der Verkäufer die gesamte Courtage von z. B. sechs Prozent des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer.
Der andere Fall wäre eine reine Außenprovision und trifft z. B. für Suchkunden zu. Die potenziellen Käufer erteilen dem Makler hierbei einen provisionspflichtigen Suchauftrag. (Voraussetzung ist dabei, dass die Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht nachgewiesen wurde). Diese beiden Fälle stellen aber Ausnahmen dar und nicht die Regel.
Immobilien-Branche mit Neureglung zufrieden
Kurt Friedl, Gesellschafter des Maklernetzwerkes RE/MAX Germany, sieht das neue Gesetz gelassen. „Wir sehen in der Neuregelung der Maklercourtage eine gute und gerechte Lösung, denn sie stellt einen fairen Interessensausgleich zwischen Verkäufer, Käufer und Makler dar. Das neue Gesetz ist auch deswegen wichtig, weil es die Arbeit des Maklers angemessen bewertet. Makler schaffen für beide Parteien einen Mehrwert.“
„Wir befinden uns, auch nach der Coronakrise, anhaltend in einem Verkäufermarkt mit einer starken Verhandlungsposition des Verkäufers gegenüber dem Käufer und dem Makler “, sagt Friedl. „Durch das neue Gesetz ist der Käufer als Verbraucher nun automatisch besser geschützt. Denn er bezahlt fortan maximal die gleiche Provision, die der Verkäufer mit dem Makler verhandelt hat “, ergänzt Friedl. Damit sinken in den Bundesländern, in denen die Maklerkosten traditionell bisher nicht geteilt wurden, künftig für Immobilienkäufer die Kaufnebenkosten. Ziel dabei ist es, den Erwerb von Immobilieneigentum zu erleichtern.
Warum Immobilienverkauf mit Makler?
Es gibt tiefgreifende Änderungen bei der Maklercourtage
Sicherlich liebäugeln nun einige Eigentümer damit, ihr Haus oder ihre Wohnung selbst zu verkaufen. Schließlich spart man sich so die Provision und damit bares Geld. Aber unterschätzen Sie die Expertise eines Maklers nicht, denn durch seine langjährige Erfahrung erreicht er den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie. Darüber hinaus bedeutet ein privater Hausverkauf einen immensen Zeitaufwand.
Sie müssen zum Beispiel zahlreiche Unterlagen besorgen, um die sich sonst der Immobilienmakler kümmert. Dies sind zum Beispiel der Energieausweis, die Anliegerbescheinigung, Grundbuch-Auszüge usw. (Wenn Sie mehr zu dem Thema „Immobilie privat verkaufen“ erfahren möchten, klicken Sie hier). Die Zusammenarbeit mit einem Makler bietet Ihnen zusätzlich die Sicherheit, keine Fehler zu begehen bzw. Bußgelder zu kassieren.
Haben Sie Fragen? Dann kontaktieren Sie uns! Gerne bewerten wir auch Ihre Immobilie, denn ein fundierter Verkaufspreis ist elementar für einen erfolgreichen Verkauf. Lassen Sie uns darüber sprechen, wie wir bei einem Verkauf vorgehen und vertrauen Sie unserer Expertise und Erfahrung. Hier geht es zu unserer Kontaktseite, wir freuen uns auf Ihre Nachricht: Jetzt hier Kontakt aufnehmen
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
