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Darf ein Mieter im Rahmen seines Haurechts seinen Vermieter vor die Tür setzen? Und wenn ja, dann wann und in welchen Fällen? Hier gilt die Grundregel, dass der Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse benötigt, um die Wohnung betreten zu dürfen. Wo endet hier das Hausrecht des Mieters und wo beginnt das Recht des Vermieters? RE/MAX Living klärt auf.

Schnüffeln des Vermieters:  Verstoß gegen Hausrecht des Mieters

Natürlich ist der Wunsch eines Vermieters verständlich, dass er sich gerne einen Eindruck vom Zustand der vermieteten Wohnung machen möchte. Schließlich ist es sein Eigentum und wahrscheinlich hat er viel Liebe und Zeit investiert, um die Immobilie herzurichten und an den richtigen Mieter zu vermieten. Neugierig zu sein, ist normal, aber eine ungefragte Besichtigung ist jedoch nicht erlaubt! Denn das Besichtigungsrecht hört da auf, wo das Hausrecht des Mieters beginnt.

Das Hausrecht, auch Besitzrecht genannt, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert und schützt die Bewohner einer Immobilie in ihrer freien Entfaltung. Beim Vermieten der Immobilie geht dieses Recht vom Eigentümer auf den Mieter über. Der Mieter soll sich in der Wohnung so wohlfühlen, als wäre es seine eigene. Wenn nun plötzlich der Vermieter vorbeischaut und so einiges kritisiert oder bemängelt, fühlen sich die Mieter nicht mehr als Besitzer. Sie fühlen sich dann eher als Geduldete.

Das Hausrecht umfasst das Grundrecht auf Schutz des Wohnbereiches (Hausfrieden). Der Besitzer oder Benutzer einer Wohnung/ eines Hauses entscheidet demnah frei darüber, wem er Zutritt gewährt und wem nicht. So darf er auch unliebsamen Besuchern die Tür weisen oder gar ein Hausverbot erteilen. Sollte der Gast sich weigern zu gehen, ist sogar ein gewisses Maß an Gewalt im Sinne von Notwehr erlaubt.

BGH erlaubt sanfte Gewalt beim Hausrecht

Das geschah in einem Fall, der vor dem Bundesgerichtshof landete. Unter dem Vorwand, sich von der ordnungsgemäßen Installation eines Rauchmelders überzeugen zu wollen, inspizierte eine neugierige Vermieterin gleich mal alle Wohnräume. Der Mieter wehrte sich gegen den Übergriff und wies ihr die Tür. Er pochte auf sein Haurecht. Als die Vermieterin sich weigerte, die Wohnung zu verlassen, umfasste der Mieter sie kurzerhand mit beiden Armen und trug sie hinaus. Zu Recht, befand der BGH (VIII ZR 289/13). Wer sich gegen den Willen des Bewohners in dessen Wohnung aufhält, begeht Hausfriedensbruch. Dies ist bekanntlich eine Straftat. Im Falle einer Anzeige bedeutet das eine Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr bedeuten (§ 123 StGB).

Berechtigte Gründe für das Betreten einer Wohnung

Das Gesetz erlaubt Vermietern bei konkret berechtigten Gründe, die Wohnung eines Mieters zu betreten. Als berechtigte Gründe gelten:

  • Möchte der Vermieter die Wohnung einem potenziellen Nachmieter oder Käufer zeigen, muss der derzeitige Mieter Zutritt gewähren.
  • Plant der Vermieter Reparaturen, Modernisierungen oder Instandhaltungsmaßnahmen, darf er in die Wohnung. Er darf sich persönlich vom Fortgang und von der Qualität der Arbeit überzeugen.
  • Wenn der Vermieter den Verdacht hat, dass der Mieter gegen die Vereinbarungen im Mietvertrag verstößt, darf er in die Wohnung.
  • Zum Ablesen von Messdaten in der Wohnung oder auch zum Ausmessen der Wohnung muss der Mieter den Zutritt zur Wohnung gewähren.
  • Vermieter haben alle fünf Jahre das Recht, die Wohnung  zu besichtigen. Dem Eigentümer darf nämlich nicht dauerhaft das Recht verweigert werden kann, sich vom Zustand seines Eigentums zu überzeugen.
  • Liegt ein akuter Schadensfall wie zum Beispiel ein Rohrbruch vor, darf der Vermieter eine Notöffnung der Wohnung vornehmen. Zuerst muss er allerdings versuchen, den Mieter zu erreichen. Gelingt das nicht, darf der Vermieter die Wohnungstür öffnen, um den Schaden zu beheben oder abzuwenden.

Der Vermieter sollte seinen Besuch immer ankündigen. Unannehmlichkeiten für den Mieter müssen so gering wie möglich gehalten werden. Sollten Sie bei Rechtsfragen zum Mietverhältnis unsicher sein, fragen Sie uns. Zwar dürfen wir keine Rechtsberatung erteilen, aber wir empfehlen Ihnen gerne unseren kooperierenden Rechtsanwalt. Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung im Immobilienmarkt kennen wir uns gut aus und haben schon die interessantesten Fälle erlebt. Wir finden, Vermieter und Mieter sollten ihre Rechte kennen und freundlich miteinander umgehen. Über das meiste kann man vernünftig reden und auch kleine Probleme lassen sich am besten durch eine persönliche Aussprache lösen. Falls das nicht funktioniert, fragen Sie uns, wir helfen Ihnen gerne weiter. Klicken Sie hier, um auf unsere Kontaktseite zu gelangen.