Fehlende Informationen können Immobilienbesitzer teuer zu stehen kommen, wenn zum Beispiel ein Erbe ansteht. Das musste ein Immobilienerbe schmerzlich erfahren, der das Haus seines verstorbenen Vaters selbst bewohnen wollte. Das stellt an sich kein Problem dar. Doch der Erbe machte einen Fehler: Er ließ sich mit seinem Einzug zu viel Zeit. REMAX Living Immobilien fasst den Fall zusammen:

Steuerfreibeträge bei Immobilienerbe

In betreffenden Fall, der im Mai 2019 verhandelte wurde, erbte ein Sohn als Alleineigentümer ein Zweifamilienhaus. Sein Vater hatte das Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bis zu seinem Tod im Januar 2014 bewohnt. Nach erfolgtem Grundbucheintrag im September 2015 ließ der Erbe sich sieben Monate Zeit, um Renovierungsarbeiten durchzuführen. Er bezog erst zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall das geerbte Haus. Viel zu spät, entschied das Finanzamt. Es forderte für diesen Erfall Erbschaftssteuer und berücksichtigte die für ein Familienheim übliche Steuerfreiheit nicht.

So bleibt das ererbte Familienheim steuerfrei:

Damit die Steuerfreibeträge gelten, müssen in der Regel folgende drei Bedingungen erfüllt sein:

  • Die Immobilie verfügt über höchstens 200 Quadratmeter Wohnfläche.
  • Der Erbe muss innerhalb von sechs Monaten einziehen.
  • Das Haus oder die Wohnung dient ihm für mindestens zehn Jahre als Erstwohnsitz. Zieht er früher aus, muss er rückwirkend versteuern.

Nun zurück zu unserem Fall: Die Klage des Erben gegen das Finanzamt scheiterte. Denn eine Steuerbefreiung setzt voraus, dass der Erbe die Immobilie innerhalb von sechs Monaten selbst nutzt. Die Richter bemängelten, dass der Kläger nicht glaubhaft hat darlegen können, dass er die Verzögerung nicht zu vertreten habe. Also entschied der Bundesfinanzhof (BFH) in seinem Urteil vom 28. Mai (Az.: II R 37/16) zugunsten des Finanzamtes.

Wie hoch sind die Freibeträge bei Immobilien?

Bedingt durch die hohen Immobilienpreise flattern heutzutage so manchem überraschten Immobilienerbe Steuerbescheide ins Haus. Und zwar immer dann, wenn der Wert der vererbten Immobilie den jeweiligen Freibetrag übersteigt. Der Freibetrag für Ehepartner beträgt 500.000 Euro, der für Kinder 400.000 Euro pro Elternteil. Bis zu diesen Beträgen erbt man steuerfrei. Großeltern können ihren Enkelkindern 200.000 Euro vererben, ohne dass das Finanzamt zuschlägt. Grundsätzlich ist der Steuerfreibetrag umso höher, je enger die Beziehung ist. Aber bei Geschwistern gilt diese Regel nicht. Hier liegt der Freibetrag ebenso wie bei Nichten, Neffen und Lebensgefährten bei nur 20.000 Euro.

Liegt der Wert des Erbes über den jeweils gültigen Freibeträgen, fallen auf die Differenz Erbschaftsteuern an. Die Höhe lässt sich allerdings nicht pauschal angeben. Denn das Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) sieht festgelegte Steuerklassen und Besteuerungssätze vor. Diese sind explizit für die Schenkungs- und Erbschaftssteuer gültig und beziehen sich auf den Verwandtschaftsgrad und die Höhe des Erbes.

Ein Rechenbeispiel zum Schluss.

Nehmen wir einmal an: Erwin M. erbt von seinem Vater eine Wohnung in München Trudering und ist somit Immobilienerbe. Der ermittelte Wert der Wohnung beträgt 450.000 Euro. Wenn Sie davon den Steuerfreibetrag von 400.000 Euro abziehen, bleiben 50.000 Euro übrig. Auf einen Betrag bis zu 75.000 Euro fallen sieben Prozent Erbschaftssteuer an. Erwin überweist somit 3500 Euro an das Finanzamt. ABER: Je nach Verwandtschaftsgrad sowie Art und Wert des Nachlasses ist es aufgrund vieler steuerlicher Details möglich, ohne Zahlung von Erbschaftsteuer zu erben.

Wie ein steuerfreies Immobilienerbe geht? Wir von REMAX Living Immobilien in München Trudering raten Ihnen, sich rechtzeitig beraten zu lassen. Denn durch eine vorausschauende Konzeption lassen sich teure Erbschaftssteuern vermeiden. Sei es durch das Testaments, den Erbvertrag oder durch Schenkungen zu Lebzeiten. Wir arbeiten mit spezialisierten Steuerberatern und Rechtsanwälten zusammen, die Ihnen gerne weiterhelfen. Sprechen Sie uns an und nehmen Sie gerne hier Kontakt mit uns auf.

Quellen: juris.bundesfinanzhof.de, Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz, ntv.de, lto.de, erbrechtsforum.de, focus.de, immoverkauf24.de, steuertipps.de