Drückt die Mietpreisbremse Ihre Rendite?

Am 1. August 2015 führte Bayern die Mietpreisbremse ein. Das bedeutet, bei einer Neuvermietung darf der Mietpreis nur 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Doch es gibt Ausnahmen. Wir erklären Ihnen, was Sie beachten müssen.

In Bayern sind derzeit 137 Gemeinden von der Mietpreisbremse betroffen, darunter auch München. Die ortsübliche Miete richtet sich nach dem Mietspiegel der Stadt. Liegt die Miete mindestens 10 % darüber, ist die Miete in Gemeinden mit Mietpreisbremse zu hoch. Wendet sich der Mieter schriftlich an den Vermieter, zahlt er unter Vorbehalt solange den vereinbarten Mietzins, bis geklärt ist, ob die Mietpreisbremse greift. Ist das der Fall, zahlt der Mieter zukünftig nur noch die geringere Miete. Das führt natürlich zu einer geringeren Rendite für den Eigentümer und ist häufig ein Grund, dass sich die Investition nicht mehr lohnt.

Welche Ausnahmen gibt es?

In dem neuen Gesetz sind drei Ausnahmen vorgesehen. Diese beziehen sich auf Neubauten, umfassende Modernisierungen und bereits bestehende Miethöhen.

Wohnungen mit erstmaliger Nutzung nach dem 1. Oktober 2014 gelten als Neubauten. Hier gilt die Mietpreisbremse nicht. Der ohnehin schwache Wohnungsneubau sollte nicht ins Stocken geraten, deshalb gibt es diese Sonderregelung. Hohe Bodenpreise, Nebenkosten und Materialkosten sind ein ebenfalls teurer Faktor und oft ausschlaggebend dafür, dass sich ein Neubau nicht lohnt.

Was gilt für Modernisierungen?

Manche Modernisierungen erfreuen sowohl Eigentümer als auch Mieter

Auch umfassende Modernisierungen rechnen sich nur dann, wenn der Vermieter die Miete anschließend erhöhen darf. Als umfassend gilt eine Modernisierung bei mindestens einem Drittel der Kosten, die ein vergleichbarer Neubau kosten würde. Bei umfassend sanierten Wohnungen in den letzten drei Jahren greift die Mietpreisbremse nicht. Umfassend saniert bedeutet nicht, dass der Vermieter den Parkettboden abschleift oder ähnliche Kleinigkeiten.

Der Gesetzgeber verhindert mit dieser Regelung, dass Vermieter Modernisierungen unterlassen, weil sie im Anschluss die Miete nicht anheben dürfen. Deshalb gilt wie bisher: 11 % der Modernisierungskosten können Sie pro Jahr auf den Mieter umlegen, auch wenn die Gesamtmiete dann oberhalb der Zehn-Prozent-Schwelle liegt. Diese Modernisierungsumlage gilt als Teil der regulären Miete. Der Mieter hat einen Anspruch darauf zu erfahren, welche Modernisierungskosten der Vermieter auf seine Miete umlegt.

Was gilt bei bestehenden Mietverträgen?

Liegt die Miete für eine Wohnung bereits mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf sie auch in Zukunft so hoch bleiben. Sie als Vermieter müssen eine in der Vergangenheit zulässig vereinbarte Miete nicht absenken.

Bei der Staffelmiete greift die Mietpreisbremse sowohl bei der ersten Staffel als auch bei allen weiteren Staffeln. Für die zulässige Höhe ist nicht der Beginn des Mietverhältnisses, sondern der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Eine einmal wirksam begründete Miethöhe bleibt auch für die nachfolgenden Staffeln erhalten.

Was können Mieter gegen eine zu hohe Miete unternehmen?

Stellt ein Mieter fest, dass seine Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss er den Vermieter in Form einer qualifizierten Rüge auf die überzogene Miete hinweisen. Er muss begründen, auf welcher Grundlage er die ortsübliche Vergleichsmiete und den nun zu hohen Mietbetrag festgestellt hat. Dafür muss der Mieter wissen, wie hoch die Miete seines Vormieters war und der Vermieter ist zur Herausgabe dieser Information verpflichtet (§556g BGB).

Den Münchner Mietspiegel können Sie unter mietspiegel-muenchen.de abrufen oder kostenfrei bei der Rathaus-Stadtinfo am Marienplatz abholen. Bei kleineren Gemeinden können Sie die Daten im zuständigen Amt anfordern. Das kann ein Wohnungs- oder auch ein Sozialamt sein. Im Zweifel fragen Sie den Mieterverein vor Ort oder den Makler Ihres Vertrauens, er hilft Ihnen gerne weiter.

Möblierte Wohnungen als Ausweg aus der Mietpreisbremse?

Laut einer Studie des Forschungsinstituts „Empirica“ inserierten 2016 etwa 60 % der Wohnungseigentümer ihre Wohnungen in München als möbliert. Damit stieg die Zahl im Vergleich zum Jahr 2012 um fast das Doppelte. Dieser Anstieg lässt sich auf die am 01.08.2015 eingeführte Mietpreisbremse zurückführen. Viele Eigentümer versuchen, durch die Vermietung einer möblierten Wohnung die Miete zu erhöhen.

Aber die Umgehung der Mietpreisbremse durch eine Möblierung ist bei einem langfristigen Mietverhältnis nicht möglich (§ 549 Abs. 2 BGB). Ausnahmen sind temporäre Mietverhältnisse wie zum Beispiel während des Oktoberfestes oder bei der Teilvermietung einer bewohnten, eingerichteten Wohnung. Der Vermieter darf die Miete für eine langfristig vermietete Wohnung zwar mit einem Möblierungszuschlag versehen. Dieser Zuschlag muss sich aber am Nutzungswert der Möbel orientieren. (Der Nutzungswert entspricht dem Wiederbeschaffungswert). Zusätzlich darf der Vermieter die Abnutzung mit einkalkulieren.

Welche Richtwerte dabei herangezogen werden, ist nicht klar festgelegt. Das entscheidet man individuell von Fall zu Fall. Die Festlegung hängt vom aktuellen Zinsniveau sowie der Lebensdauer der Objekte ab. Der Zuschlag bezieht sich auf den Wert der Möbel und ist nicht abhängig vom Mietpreis. Die Berechnung bezieht sich nicht auf Einbauküchen, da sie im offiziellen Mietspiegel bereits berücksichtigt sind. Sie dürfen die Möblierung auch nicht als Modernisierungsmaßnahme betrachten (§ 559 BGB vormals § 3 MHG). Der Mietzuschlag für eine möblierte Immobilie errechnet sich also ausschließlich aus dem verzinsten Nutzungswert und einer konstanten Abschreibung, die sich aus dem Zeitraum des Gebrauchs der Möblierung ergibt.

Haben Sie Fragen zur Mietpreisbremse? Dann nehmen Sie hier Kontakt mit uns auf, wir helfen Ihnen gerne weiter!