Sie kennen die Klausel sicherlich vom Autokauf: „Gekauft wie gesehen“. Sie sichert den Haftungsausschluss bei Kaufverträgen zwischen Verbrauchern. Aber Vorsicht! Solche Klauseln sind kein Freifahrtschein. Denn sie schützen private Verkäufer nicht immer vor Schadensersatzansprüchen.
Die Offenbarungspflicht des Verkäufers
Beim Verkauf einer Immobilie hat der Verkäufer die sogenannte Offenbarungspflicht. Auch mit der Klausel “gekauft wie gesehen”. Das heißt, wenn der Verkäufer einen Mangel kennt und ihn nicht offenlegt, muss er für ihn haften. Es gibt wenige Altbauten, die frei von Mängeln sind. Diese fallen bei einer Hausbesichtigung nicht immer ins Auge. Trotzdem rät die “Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht ARGE” Immobilienverkäufern, bauliche Mängel offenzulegen.
Feuchtigkeitsschäden führen zum Beispiel häufig zu Anfechtungen des Kaufvertrages. Begründung ist die sogenannte arglistige Täuschung. Der Verkäufer beruft sich dann normalerweise darauf, dass der Käufer die deutlich sichtbaren Schimmelflecken hätte sehen müssen. Arglistiges Handeln läge vor, wenn die Flecken an der Wand hinter einer Tapete verborgen werden.
Was bedeutet die Klausel “Gekauft wie gesehen”?
Gekauft wie gesehen: Nehmen Sie das Haus unter die Lupe!
Der Verkäufer schließt mit dem Haftungsausschluss „gekauft wie gesehen“ grundsätzlich die Gewährleistung für Mängel aus, die bei einer ordnungsgemäßen Besichtigung auffallen würden. Darunter versteht man die zumutbarere Untersuchung der Kaufsache ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen. Wir raten zu einem Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag, denn das ist beim Verkauf gebrauchter Immobilien unter Verbrauchern üblich.
Verkäufern raten wir darüber hinaus, keine Garantien zu geben. Welche Altimmobilie gibt es, die gänzlich mangelfrei ist? Der Bundesgerichtshof steckt mit Urteil vom 4. April 2014 (Az. V ZR 275/12) die Grenzen der Haftung ab. Danach haftet der Verkäufer für die Kosten der Sanierung zur Mangelbeseitigung. Es gibt dabei eine Grenze der Unverhältnismäßigkeit. Diese tritt ein, wenn zum Beispiel die Reparatur mehr kostet, als das Haus im mangelfreien Zustand wert ist.
Offenlegung der Mängel
Der Verkäufer schuldet die Aufklärung über offenbarungspflichtige Mängel. Das sind sachliche Mängel, wie eine Überflutungsgefahr, Asbestmaterialien oder Hausschwammbefall. Gewährleistungsrechte entfallen, wenn dem Käufer der Mangel bekannt ist. Das muss der Verkäufer vor Gericht beweisen können. Deshalb empfehlen wir, die Aufklärung sorgfältig zu dokumentieren, zum Beispiel im notariellen Kaufvertrag.
Die üblichen Formulierungen “Gekauft wie gesehen” oder “Gekauft wie es steht und liegt” unterscheiden sich rechtlich nicht. Es handelt sich bei beiden nicht um einen vollständigen Ausschluss der Gewährleistung! Vielmehr schließen Sie die Gewährleistung nur für offensichtliche Mängel aus. Ob der Käufer die Immobile tatsächlich auf offensichtliche Mängel untersucht hat, spielt dabei keine Rolle.
Gekauft wie gesehen: Was sind offensichtliche Mängel?
Offensichtliche oder versteckte Mängel: Ein eklatanter Unterschied
Hier sind ein paar Beispiele für offensichtliche Mängel, um Ihnen eine Idee zu geben:
- Abblätternder Putz
- sichtbare Risse in der Fassade
- Defekte Wasserleitungen
- Deutliche Lärmbelästigungen
- Undichtes Dach
- Schimmel an Wand und Decke
Ein paar Beispiele für versteckte Mängel:
- Altlasten auf dem Grundstück, Asbest im Gebäude
- Defekte Gasleitungen
- Schimmel hinter Tapeten verborgen
- Gesundheitsschädliche Materialien
Welche Gewährleistungsrechte hat der Käufer?
Bei tatsächlichen Mängeln kann der Käufer folgende Gewährleistungsrechte gegen den Verkäufer geltend machen:
- Mängelbeseitigung (Sanierung oder Reparatur)
- Minderung des Kaufpreises
- Rücktritt vom Kaufvertrag
- Schadensersatz
Rechte bei generellem Ausschluss der Gewährleistung
Bei einem generellen Gewährleistungsausschluss hat der Käufer normalerweise keine Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer, doch jede Regel hat ihre Ausnahmen:
Bei arglistiger Täuschung (§ 444 BGB) steht dem Käufer das Recht zu, den Kaufvertrag anzufechten. Eine arglistige Täuschung setzt die Aufklärungsverpflichtung über den versteckten Mangel voraus. Bei der arglistigen Täuschung trägt der Käufer die Beweislast.
Der Käufer darf sich auf Gewährleistung berufen, wenn eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie vereinbart ist. Diese Vereinbarung verdrängt jeden Gewährleistungsausschluss. (BGH, Urteil vom 19.12.2012, Az. VIII ZR 96/12)
Der sichere Hausverkauf
Wie Sie sehen, gibt es viel zu wissen. Zögern Sie bei Fragen nicht, uns zu kontaktieren. Gerne beraten wir Sie oder stellen den Kontakt zu einem spezialisierten Anwalt her. Lassen Sie sich bei einem geplanten Hausverkauf von einem RE/MAX-Fachmann unterstützen, denn er analysiert Ihre Immobilie und bereitet die Verkaufsunterlagen vor. Er führt die Verkaufsverhandlungen professionell bis zum erfolgreichen Notartermin. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches und kostenloses Beratungsgespräch. Hier geht es zu unserer Kontaktseite.
Sehr interessanter Artikel.
Der Besichtigungstermin und der Übergabetermin der Immobilie liegen in der Regel ja mehrere Wochen auseinander.
Wie verhält sich Gekauft wie gesehen (zum Besichtigungstermin). Bzw. wie weißt der Verkäufer nach, dass der “abgeplätterte Putz” bereits zur Besichtigung vorhanden war und nicht erst zwischen Besichtigung u. Übergabe entstanden ist?
Herzlichen Dank für Ihren Kommentar und Ihre interessante Frage. In der Regel gilt, dass die Beschaffenheit der Immobilie den Zustand bei der Übergabe haben soll, wie zum Zeitpunkt der Besichtigung. Um augenscheinliche Beschädigungen oder Mängel mit Zeitpunkt zuzuordnen, sollte bei Kaufentscheidung nochmals besichtigt werden. Solche Dinge “wie Putz abgeblättert” sollte man dann am besten dokumentieren. Hier sind für den Nachweis des Zeitpunkts z.B. Fotos mit der Abbildung des evtl. Schadens/Zustands zusammen mit der Titelseite der aktuellen Tageszeitung möglich. (Datumsnachweis)
Tatsächlich sehr interessant zu lesen! In meinem konkreten Fall ist es so dass jetzt zwei Wochen vor Einzug von mir festgestellt wurde (der Besichtigungtermin war bereits im Mai 2018) dass die Dusche wenn das Wasser länger als 2 Minuten läuft sehr schwer abläuft – bei der Besichtigung wurde nur kurz das grundsätzliche funktionieren getestet.
Sind nun in Kontakt mit dem Verkäufer – der jedoch verweist eben auf „gekauft wie gesehen“ – ist es nun meine Aufgabe, oder die des Verkäufers, die Rohre entsprechend entpumpen zu lassen?
Sehr geehrter Herr Alexander,
das ist sicherlich sehr ärgerlich und leider nicht pauschal zu beantworten. Wichtig wäre zu wissen, was genau den Abfluss behindert. Vielleicht ist es ja nur eine Kleinigkeit, die Sie schnell und günstig beheben können.
Falls nicht, tragen Sie als Käufer die Beweislast für ein eventuell arglistiges Handeln des Verkäufers.
“Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt …Neben der Kenntnis des Mangels setzt ein arglistiges Handeln des Verkäufers weiter voraus, dass dieser weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte” (st. Rspr. des BGH – vgl. BGH NJW 2007, 835, 836).
Zum Beweis der Tatsache, dass der Verkäufer den Mangel kannte, sollten Sie die Ausführungen des Rohrspezialisten anführen. Um die Erfolgsaussichten in der Sache zu erhöhen, sollten Sie ein Gutachten eines Sachverständigen einholen, der sich mit der Frage auseinandersetzt, ob der Vorbesitzer Kenntnis von dem Mangel haben musste und vor allem wann der Mangel zuletzt akut gewesen sein muss.
Liegen Ihnen dann entsprechende für Sie günstige Feststellungen eines Sachverständigen vor, können Sie entsprechende Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen.
Bitte beachten Sie: Da wir keine Rechtsberatung durchführen können und dürfen, stellen unsere Ausführungen lediglich eine erste rechtliche Orientierung dar! Sie ersetzen keinesfalls den Gang zu einem Anwalt. Gerne stellen wir Ihnen den Kontakt zu unserem Partner-Anwalt Herrn Michael Waxenberger her, der Sie rechtssicher und unkompliziert beraten kann.
Ich finde Ihre Seite sehr informativ. Meine Eltern, mittlerweile 80 Jahre alt haben ihr altes Haus verkauft. Gekauft wie besehen. Das Geld ist mittlerweile auf einem Anderkonto bei der Notarin. Nun reißt der Käufer Wände ein, weil er die Räume doch anders nutzen möchte, was ja sein gutes Recht ist. Er hat nun aber festgestellt, daß die Wasseruhr im Keller und die Leitungen dort nicht mehr sein dürfen und erwartet von meinen Eltern, daß sie sich an den Kosten beteiligen. Die sind aus allen Wolken gefallen, da sie keine Ahnung hatten, daß dem so ist. Was können sie tun.
Sehr geehrte Frau Otto,
das ist ja wirklich ärgerlich, was Ihren Eltern da passiert ist. Wir empfehlen Ihnen, sich rechtlich beraten zu lassen. Wir selber dürfen leider keine rechtliche Beratung ausüben, geben Ihnen aber gerne die Kontaktdaten unseres Partneranwalts Herrn Michael Waxenberger. Am besten, Sie klicken auf diesen Link: https://remax-living.de/kooperationen, dort sehen Sie mehr Informationen. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der Verhandlung mit Ihrem Käufer.
Herzliche Grüße, Angela Wowra, REMAX Living Immobilien
Guten Tag,
wir haben vor einem Dreivierteljahr unser Reihenmittelhaus aus dem Jahr 1987 vom Verkäufer übernommen und nun im Laufe der Monate gewisse Mängel in der Bauausführung des Gebäudes fest gestellt. Zum einen führen wir seit ca. 3,5 Monaten einen Kampf mit dem linken Nachbarn, da wir mittlerweile flächendeckend über den Tag seinen Fernseher durch unsere Wand hindurch hören können (zu diesem Zeitpunkt hat er sich eine Dolby-Surround-Anlage angeschafft). Er meint, dass wir damit leben müssten. Bei der näheren Recherche haben wir heraus gefunden, dass die Haustrennwände jeweils aus einem 17,5er Porenbetonstein bestehen, und sich dazwischen lediglich eine Trennfuge von nur 2 cm befindet, und das ganze auch noch ohne jegliche Dämmung. Also baulich eher unzureichend ausgeführt. Des weiteren wollen wir das Bad neu machen lassen und sind dabei auf den Mangel gestoßen, dass damals im gesamten OG kein schwimmender Estrich vergossen wurde. Wir hatten uns bereits gewundert, warum wir im Wohnzimmer so ziemlich jedes Geräusch aus dem darüber liegenden Schlafzimmer hören können. In wie weit handelt es sich hierbei um versteckte und bewusst verschwiegene Baumängel? Unser Hausverkäufer wusste definitiv davon, da er das direkt bestätigt hat als wir ihn nachträglich darauf angesprochen haben. Außerdem haben die damaligen Bauherren diese Reihenhäuser nahezu selbst erbaut unter Aufsicht eines Architekten. Vielen Dank vorab für Ihre Antwort.
Guten Tag Frau Myers,
bitte entschuldigen Sie die späte Antwort. Wir haben über Ihr Thema diskutiert und verstehen Ihre unglückliche Situation. Bei solchen Fällen ist immer Vorsicht und Umsicht geboten, damit man nicht falsch reagiert. Außerdem kommt es immer auf den Einzelfall und die Details an. Ich möchte Ihnen vorschlagen, unseren Kooperationspartner Herrn Dr. Michael Waxenberger zu kontaktieren. (Telefon: +49 89 – 71 05 16 0, E-Mail: michael.waxenberger@mosler-partner.com, http://www.mosler-partner.com). Er steht Ihnen für ein kostenfreies und unverbindliches Gespräch zur Verfügung und kann Ihnen vielleicht schon einen wichtigen Tipp geben. Auf alle Fälle drücken wir Ihnen die Daumen und wünschen gutes Gelingen! VG Angela Wowra
Ich möchte mein Haus verkaufen. Baujahr 1972. Die Wasserleitungen sind noch die ersten. Ein Mangel ist mir nicht bekannt. Muss ich trotzdem dafür haften wenn in zwei oder drei Jahren ein Mangel auftritt?
Frage zwei : Das Haus ist nicht isoliert und man muss schon gut lüften. Tut man das nicht gibt es zwei Stellen im Haus wo Schimmel auftritt weil sich die Feuchte aus der Raumluft sich an der Tapete niederschlägt. Wäre das ein Mangel oder muss der Käufer das mit einkalkulieren da das Haus älteren Baujahres und nicht isoliert ist?
Sehr geehrter Herr Thieliant,
da wir als Immobilienmakler keine Rechtsauskunft geben dürfen, habe ich unseren Kooperationspartner Herrn Dr. Michael Waxenberger von der Kanzlei Moser+Partner in München dazu befragt. Im Folgenden finden Sie seine Antwort:
“Sofern Sie – was üblich ist – im notariellen Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss vereinbaren, sind Sie für einen solchen Mangel nicht verantwortlich. Eine Verantwortung würde nur dann zum Tragen kommen, wenn Ihnen der Mangel bekannt ist und Sie diesen arglistig verschweigen. Der üblicherweise formulierte Gewährleistungsausschluss (gekauft wie gesehen; gekauft wie es steht und liegt) beinhaltet auch für den von Ihnen beschriebenen Mangel einen Haftungsausschluss.
Die Frage nach der Lüftung und sofern diese nicht durchgeführt werden wird, eines etwaigen Schimmelbefalls würde ich mit dem Käufer kommunizieren, auch dann sind Sie, sofern der Käufer dies akzeptiert, für einen solchen „Mangel“ nicht verantwortlich. Sie haben dann diese Beschaffenheit als vertragliche Beschaffenheit vereinbart, ein Mangel im rechtlichen Sinne liegt dann eben nicht vor.
Ich hoffe, dass ich Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten konnte.”
Gerne können Sie auch direkt Kontakt mit Herrn Dr. Waxenberger aufnehmen, seine Kontaktdaten finden Sie hier: https://remax-living.de/kooperationen/
Wir wünschen Ihnen alles Gute und danken Ihnen ganz herzlich für Ihr Vertrauen.
Sehr geehrte Frau Myers,
Ich habe eine Eigentumswohnung aus dem Baujahr 1961 erworben. Bei den Besichtigungen wurde ich auf die Holzdecke und die Hellhörigkeit der Immobilie hingewiesen. Seit meinem Einzug habe ich jedoch auch feststellen müssen, dass Busse und LKWs, welche mit überhöhter Geschwindigkeit an dem Objekt vorbei fahren, den Boden zum vibrieren (merkbar vor allem im Bett) bringen. Hat der Verkäufer, welcher die Wohnung selbst bereits bewohnte, einen Mangel arglistig verschwiegen? Kann ich vom Kaufvertrag zurück treten.? Die Hausverwaltung hält dieses Phänomen für “Konstruktionsbedingt”.
Sehr geehrter Herr R,
leider dürfen wir keine Rechtsauskunft geben. Aber Sie können sich gerne direkt an unseren Kooperationspartner Herrn Dr. Waxenberger wenden, seine Kontaktdaten finden Sie hier: https://remax-living.de/kooperationen/ Die Frage ist in Ihrem Falle, ob Sie den Mangel bei der Besichtigung nicht hätten bemerken können/müssen.
Wir wünschen Ihnen alles Gute und drücken die Daumen, dass die Sache für Sie gut ausgeht!