Sie kennen die Klausel sicherlich vom Autokauf: „Gekauft wie gesehen“. Sie sichert den Haftungsausschluss bei Kaufverträgen zwischen Verbrauchern. Aber Vorsicht! Solche Klauseln sind kein Freifahrtschein. Denn sie schützen private Verkäufer nicht immer vor Schadensersatzansprüchen.
Die Offenbarungspflicht des Verkäufers
Bei dem Verkauf einer Immobilie hat der Verkäufer eine sogenannte Offenbarungspflicht. Auch mit der Klausel “gekauft wie gesehen”. Das heißt, wenn der Verkäufer einen Mangel kennt und ihn nicht offenlegt, muss er für ihn haften. Es gibt wenige Altbauten, die frei von Mängeln sind. Diese fallen bei einer Hausbesichtigung nicht immer ins Auge. Trotzdem rät die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht ARGE Immobilienverkäufern, bauliche Mängel offenzulegen.
Feuchtigkeitsschäden führen zum Beispiel häufig zu Anfechtungen des Kaufvertrages. Begründung ist die sogenannte arglistige Täuschung. Der Verkäufer beruft sich dann normalerweise darauf, dass der Käufer die deutlich sichtbaren Schimmelflecken hätte sehen müssen. Arglistiges Handeln läge vor, wenn die Flecken an der Wand hinter einer Tapete verborgen werden.
Was bedeutet die Klausel “Gekauft wie gesehen”?
Der Verkäufer schließt mit dem Haftungsausschluss „gekauft wie gesehen“ grundsätzlich die Gewährleistung für Mängel aus, die bei einer ordnungsgemäßen Besichtigung auffallen würden. Darunter versteht man die zumutbarere Untersuchung der Kaufsache ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen. Wir raten zu einem Gewährleistungsausschluss im notariellen Kaufvertrag, denn das ist beim Verkauf gebrauchter Immobilien unter Verbrauchern üblich.
Verkäufern raten wir darüber hinaus, keine Garantien zu geben. Welche Altimmobilie gibt es, die gänzlich mangelfrei ist? Der Bundesgerichtshof steckt mit Urteil vom 4. April 2014 (Az. V ZR 275/12) die Grenzen der Haftung ab. Danach haftet der Verkäufer für die Kosten der Sanierung zur Mangelbeseitigung. Es gibt dabei eine Grenze der Unverhältnismäßigkeit, wenn zum Beispiel die Reparatur mehr kostet, als das Haus im mangelfreien Zustand wert ist.
Offenlegung der Mängel
Der Verkäufer schuldet die Aufklärung über offenbarungspflichtige Mängel. Das sind sachliche Mängel, wie eine Überflutungsgefahr, Asbestmaterialien oder Hausschwammbefall. Gewährleistungsrechte entfallen, wenn dem Käufer der Mangel bekannt ist. Das muss der Verkäufer vor Gericht beweisen können. Deshalb empfehlen wir, die Aufklärung sorgfältig zu dokumentieren, zum Beispiel im notariellen Kaufvertrag.
Die üblichen Formulierungen “Gekauft wie gesehen” oder “Gekauft wie es steht und liegt” unterscheiden sich rechtlich nicht. Es handelt sich bei beiden nicht um einen vollständigen Ausschluss der Gewährleistung! Vielmehr schließen Sie die Gewährleistung nur für offensichtliche Mängel aus. Ob der Käufer die Immobile tatsächlich auf offensichtliche Mängel untersucht hat, spielt dabei keine Rolle.
Gekauft wie gesehen: Was sind offensichtliche Mängel?
Hier sind ein paar Beispiele für offensichtliche Mängel, um Ihnen eine Idee zu geben.
- Abblätternder Putz
- sichtbare Risse in der Fassade
- Defekte Wasserleitungen
- Deutliche Lärmbelästigungen
- Undichtes Dach
- Schimmel an Wand und Decke
Ein paar Beispiele für versteckte Mängel:
- Altlasten auf dem Grundstück, Asbest im Gebäude
- Defekte Gasleitungen
- Schimmel hinter Tapeten verborgen
- Gesundheitsschädliche Materialien
- Welche Gewährleistungsrechte hat der Käufer?
Bei tatsächlichen Mängeln kann der Käufer folgende Gewährleistungsrechte gegen den Verkäufer geltend machen:
- Mängelbeseitigung (Sanierung oder Reparatur)
- Minderung des Kaufpreises
- Rücktritt vom Kaufvertrag
- Schadensersatz
Rechte bei generellem Ausschluss der Gewährleistung
Bei einem generellen Gewährleistungsausschluss hat der Käufer normalerweise keine Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer, doch jede Regel hat ihre Ausnahmen:
Bei arglistiger Täuschung (§ 444 BGB) steht dem Käufer das Recht zu, den Kaufvertrag anzufechten. Eine arglistige Täuschung setzt die Aufklärungsverpflichtung über den versteckten Mangel voraus. Bei der arglistigen Täuschung trägt der Käufer die Beweislast.
Der Käufer darf sich auf Gewährleistung berufen, wenn eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie vereinbart ist. Diese Vereinbarung verdrängt jeden Gewährleistungsausschluss. (BGH, Urteil vom 19.12.2012, Az. VIII ZR 96/12)
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Sehr interessanter Artikel.
Der Besichtigungstermin und der Übergabetermin der Immobilie liegen in der Regel ja mehrere Wochen auseinander.
Wie verhält sich Gekauft wie gesehen (zum Besichtigungstermin). Bzw. wie weißt der Verkäufer nach, dass der “abgeplätterte Putz” bereits zur Besichtigung vorhanden war und nicht erst zwischen Besichtigung u. Übergabe entstanden ist?
Herzlichen Dank für Ihren Kommentar und Ihre interessante Frage. In der Regel gilt, dass die Beschaffenheit der Immobilie den Zustand bei der Übergabe haben soll, wie zum Zeitpunkt der Besichtigung. Um augenscheinliche Beschädigungen oder Mängel mit Zeitpunkt zuzuordnen, sollte bei Kaufentscheidung nochmals besichtigt werden. Solche Dinge “wie Putz abgeblättert” sollte man dann am besten dokumentieren. Hier sind für den Nachweis des Zeitpunkts z.B. Fotos mit der Abbildung des evtl. Schadens/Zustands zusammen mit der Titelseite der aktuellen Tageszeitung möglich. (Datumsnachweis)
Tatsächlich sehr interessant zu lesen! In meinem konkreten Fall ist es so dass jetzt zwei Wochen vor Einzug von mir festgestellt wurde (der Besichtigungtermin war bereits im Mai 2018) dass die Dusche wenn das Wasser länger als 2 Minuten läuft sehr schwer abläuft – bei der Besichtigung wurde nur kurz das grundsätzliche funktionieren getestet.
Sind nun in Kontakt mit dem Verkäufer – der jedoch verweist eben auf „gekauft wie gesehen“ – ist es nun meine Aufgabe, oder die des Verkäufers, die Rohre entsprechend entpumpen zu lassen?
Sehr geehrter Herr Alexander,
das ist sicherlich sehr ärgerlich und leider nicht pauschal zu beantworten. Wichtig wäre zu wissen, was genau den Abfluss behindert. Vielleicht ist es ja nur eine Kleinigkeit, die Sie schnell und günstig beheben können.
Falls nicht, tragen Sie als Käufer die Beweislast für ein eventuell arglistiges Handeln des Verkäufers.
“Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt …Neben der Kenntnis des Mangels setzt ein arglistiges Handeln des Verkäufers weiter voraus, dass dieser weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte” (st. Rspr. des BGH – vgl. BGH NJW 2007, 835, 836).
Zum Beweis der Tatsache, dass der Verkäufer den Mangel kannte, sollten Sie die Ausführungen des Rohrspezialisten anführen. Um die Erfolgsaussichten in der Sache zu erhöhen, sollten Sie ein Gutachten eines Sachverständigen einholen, der sich mit der Frage auseinandersetzt, ob der Vorbesitzer Kenntnis von dem Mangel haben musste und vor allem wann der Mangel zuletzt akut gewesen sein muss.
Liegen Ihnen dann entsprechende für Sie günstige Feststellungen eines Sachverständigen vor, können Sie entsprechende Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen.
Bitte beachten Sie: Da wir keine Rechtsberatung durchführen können und dürfen, stellen unsere Ausführungen lediglich eine erste rechtliche Orientierung dar! Sie ersetzen keinesfalls den Gang zu einem Anwalt. Gerne stellen wir Ihnen den Kontakt zu unserem Partner-Anwalt Herrn Michael Waxenberger her, der Sie rechtssicher und unkompliziert beraten kann.