Das Sachwertverfahren ist eine Methode, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Die Wertermittlung ist zum Beispiel wichtig, um die Immobilie nicht unter Wert zu verkaufen oder keinen Käufer zu finden, weil der Verkaufspreis zu hoch ist. Deshalb ist es zuerst einmal wichtig, den genauen Wert der Immobilie zu kennen. Zur Ermittlung des Wertes gibt es unterschiedliche Verfahren. Beim Sachwertverfahren geht es um die Bausubtanz.

Für welche Immobilien kommt das Sachwertverfahren in Frage?

Das Sachwertverfahren findet vor allem bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien Anwendung. Und zwar, weil hier nicht die zukünftig dauerhaft erzielbaren Erträge im Vordergund stehen. Es werden vielmehr die Herstellungskosten (Wiederbeschaffungskosten) herangezogen, um den Wert der Immobilie zu bemessen. Deshalb spricht man von Sachwertverfahren. Diese eignet sich für selbstgenutzte Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser. Im Gegensatz zum Vergleichs- und Ertragswertverfahren wird hierbei der Bodenwert getrennt von der Immobilie ermittelt. Zum Schluss werden beide Werte addiert. Dabei wird der Grundstückswert häufig mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Zur Wertermittlung des Gebäudes auf diesem Grundstück werden die Herstellungs- bzw. Wiederherstellungskosten des Gebäudes – also der Sachwert – berechnet.

Bei der Berechnung des Sachwertes kommt es auf verschiedene Faktoren an. Beispielsweise müssen Wohnfläche, Bauqualität und Ausstattung berücksichtigt werden. Aber darüber hinaus kommt es auch darauf an, ob Außenanlagen wie Garagen, Terrassen und Garten vorhanden und wie diese beschaffen sind. Bei allem, was gebaut wurde, geht es darum, die Baukosten zu ermitteln. Und zwar diejenigen, die entstehen würden, wenn das Gebäude in der gleichen Form jetzt noch einmal neu gebaut werden würde. Für die angenommenen Herstellungskosten greifen Wertermittler auf spezielle Tabellen zurück. Ein freistehendes Einfamilienhaus beispielsweise wird bei den Baukosten pro Quadratmeter in der Regel im Schnitt höher angesetzt als ein Reihenmittelhaus.

Wie ermittelt man den Wert beim Sachwertverfahren?

Anschließend leitet man von den ermittelten Werten Abnutzungsgrad und Restnutzungsdauer der Immobilie ab. Bei einer Wohnimmobilie gehen Sachverständige meist von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Der ermittelte Wert der Immobilie mindert sich pro Jahr um 1,25 Prozent. Wenn beispielsweise die Baukosten eines Gebäudes auf 100.000 Euro errechnet wurden und das Gebäude bereits 10 Jahre alt ist, dann ist es nur noch 87.500 Euro wert. Also 12.500 Euro weniger. Diesem üblichen Wertverlust lässt sich mit Sanierung und Modernisierung entgegenwirken. Mit einer modernen Heizungsanlage sowie einer isolierten Fassade und Fenstern kann auch ein Haus, das bereits 100 Jahre alt ist, fast Neubaustand erreichen.

Abschließend kommt zum Sachwert noch der Marktanpassungsfaktor. Durch ihn wird der ermittelte Wert in Relation zu vergleichbaren Immobilien gesetzt. Dieser Faktor wird zu einem großen Teil von der aktuellen Nachfrage bestimmt. So muss beispielsweise in Regionen, wo die Nachfrage geringer ist, der Sachwert durch den Marktanpassungsfaktor oft nach unten korrigiert werden. Wo dagegen die Nachfrage hoch ist, fällt der Wert durch den Marktanpassungsfaktor oft höher aus. Gutachterausschüsse berechnen Marktanpassungsfaktoren deutschlandweit für verschiedene Objektarten und bilden somit eine wichtige Grundlage.

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Sie benötigen weitere Informationen:

https://de.wikipedia.org/wiki/Sachwertverfahren

 

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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